3月1日“LPR新政”正式實施，房產行業紛紛發聲宣傳這是一項市場利好政策，但是利不利好不是看誰嗓門大，LPR對樓市的影響到底有多大？房產中介行業是否可以借助這一利好政策積極拓展業務？
在這種背景下，梵訊大學金牌講師曹老師在直播課程中為學員再次揭開LPR的神秘面紗，得到了現場學員的積極討論，所以本文將結合曹老師的線上課程，繼續為大家解析“LPR新政”給房產市場帶來的影響：
一、用“工具”解讀LPR
LPR新政剛剛發布時大家都認為是換湯不換藥，真正引起大家關注是因為央行發布公告稱：將儲存浮動利率貸款（指2020年1月1日前金融機構已發放貸款的和已簽訂貸款合同的浮動利率貸款，不包括公積金個人貸款）的定價基準，轉換為貸款市場報價利率LPR，轉換時間為2020年3月1日至8月31日。當然這次轉變不是強制的，公告還稱存量房貸（就是上邊括號里那些）掛鉤LPR后有兩種選擇：一種是按照“LPR+基點”的路子，第二種是把當前的還貸利率固定下來，所以央行還給房貸族出了道二選一的選擇題，機會只有一次。看央行的公告我們要抓住關鍵點，這次的關鍵點就是“LPR+基點”和“當前基準利率”它倆哪個更低？我們先看下“LPR+基點”，這個基點的計算公式是“當前基準利率-LPR”；公式可能有點繞，我們舉個例子：A先生過去在上海買了個房子，當時房貸的基準利率是5.39%，還要還20年；那么他現在就可以選擇今后剩余的房貸利率是保持現有基準利率還是選擇“LPR+基點”的模式。如果選擇“LPR+基點”的模式，那就是4.80%+（5.39%-4.80%）=5.39%；其中基點部分（標紅部分）是固定的，但LPR（標藍部分）將根據市場情況上浮或下降（LPR利率由全國銀行間同業拆借中心每月報價一次，報價時間固定為每月20日上午9：30。），這也是當下大家討論的重心所在：如果LPR降了，那么選擇“LPR+基點”的模式，會比過去少還一些房貸利息，而且受到疫情影響，LPR今年的走勢大概率是下降的。那么LPR下調到底能省多少錢？我們就要借助手機梵訊中的【房貸計算器】功能來解釋一下：
首先現如今大部分房貸都是等額本息的還款方式，假定A先生的按揭年數為最常見的20年、貸款200萬元，那么按照上文5.39%的基準利率，月均還貸金額為13633.79元。
假設LPR利率下調0.1%變成4.70%，那么選擇“LPR+基點”模式的A先生當月的房貸利率就是4.70%+（5.39%-4.80%）=5.29%，A先生月均還貸的金額為13521.61元。
那么對于A先生而言LPR每下調0.1個百分點，就可以節省了12.18元。
當然【房貸計算器】功能計算的是月均還款金額，實際情況中等額本息的還款模式要重新根據房貸利率計算所需支付的利息總額，并計算得出當月所還的利息，所以如果A先生實際節省的金額要遠遠高出12.18元。所以如果房產經紀人對LPR的定義一知半解，那么完全可以通過手機梵訊的【房貸計算器】，用數字為購房客戶解釋LPR對房貸的影響，展現自己專業的一面。
二、用“經驗”解讀LPR
曹老師在講解LPR的課程中，還向現場學員說明了LPR短期內為什么會下調，同時也介紹了一下其相關背景。因為房產市場認為LPR利好的基礎就是“LPR會下調”，就像過去央行降息一樣，肯定是利好房產市場，那么LPR會不會一直下調？這一點建議房產經紀人不要給購房客戶“打包票”，正所謂知其然知其所以然，要知道美國華爾街投資機構用高薪聘請專家的目的就是“預測利率走勢”，也就是我們現在說的LPR，所以預測LPR的走勢對房產中介行業而言明顯是超綱題。就像近日來美股暴跌，美國經濟走勢被看衰，美國為了刺激市場活力、保持經濟發展，大幅下調了0.5%的利率。也即是說利率下調是宏觀上央行刺激投資和消費行為的手段，減少負債壓力，提高市場上的周轉資金總量，降低中小企業的融資成本，避免債務危機衍生的經濟大蕭條。說句大白話就是，LPR下調是為了讓愛存錢的人多花錢、有錢人多投資、提高大家買買買的能力。所以我們可以簡單理解為：如果你看到有關“央行降準”、“釋放XXX億流動資金”的新聞，那么LPR短期內大概率是下調的。而大部分投資機構也認為，受國際經濟環境的影響，國內5~10年內不存在加息的基本條件。
三、如何向客戶解釋LPR的影響？
當購房客戶向經紀人詢問該如何選擇房貸利率時，房產經紀人可以這樣回答他：
短期來看，受到疫情與“毛衣”戰的影響，為了保證國內經濟向好，LPR下調是大趨勢，所以建議將房貸基準利率轉為浮動的LPR利率。
但是如果您的剩余還款周期非常長（10年以上），沒有還貸壓力又想規避不必要的風險，那么可以選擇繼續維持固定利率。
-寫在最后-
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